普通住宅标准,普通住宅和非普通住宅的区别?-普通住宅标准

容积率在1.0及以上、单套建筑面积在140平方米及以下、单价或者总价不超过最高限的是普通住宅，否则为非普通住宅。普通住宅与非普通住宅的区别主要影响贷款和税费。

一、普通住宅和非普住宅有什么区别？

以下三条标准全部满足即为普通住宅，反之为非普通住宅。

1.容积率在1.0（含）以上；

2.建筑面积在140平方米（含）以下；

3.单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一即可。

普通住宅单价与总价标准图示

注意：以上普通住宅单价及总价标准根据《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》（京建发〔2014〕382号）计算而得。部分城区不一样，以各区地税局实际操作为准。

几类特殊情况：

房屋产权证明标注的种类为?历史文化街区中的腾退私房?、?绿化隔离地区农民安置住房?、?安居房?、?康居房?、?合作社集资建设住房?、?危改回迁房?、?已购公有住房?的为普通住宅。?

二、普通住宅与非普的贷款有什么区别？

根据房贷政策，购买的二手房是普通住宅还是非普通住宅影响首付比例，详见下表。

无论是首套还是二套，普通住宅最低首付比例都低于非普通住宅?

三、普通住宅与非普的税费有什么区别？

买二手商品房一般需要缴纳契税、增值税及附加、个人所得税，在符合条件的情况下，购买普通住宅可以少缴部分税费。以网签价大于核定价为例，如果满两年，普通住宅免征增值税及附加，非普通住宅增值税及附加等于?差额?的5.6%。由于增值税的变化，导致契税、个人所得税也发生了变化。

举个例子，一套90平方米满两年的房子，网签价400万，原值300万，普通住宅能省下4.21万元。

根据以上例子计算得出

1.增值税及附加怎么交？

房子满两年，普通住宅免征，非普通住宅差额征收。

（1）普通住宅

增值税及附加=0

（2）非普通住宅

增值税及附加=(网签价-原值)/1.05?5.6%=5.33万

增值税=(网签价-原值)/1.05?5%=4.76万

2.契税怎么交？

（1）普通住宅

契税=（网签价-增值税）?1%=4万

（2）非普通住宅

契税=（网签价-增值税）?1%=3.95万

3.个人所得税怎么交？

不管是普通住宅还是非普通住宅，都是征收差额的20%。

个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价?10%-贷款利息-本次增值税及附加）?20%

（1）普通住宅

个人所得税=11.4万

（2）非普通住宅

个人所得税=10.33万

算得普通住宅需要缴纳税费15.4万，非普通住宅需要缴纳税费19.61万，非普通住宅要多交4.21万的税费。

买二手房的时候需要注意区分普通住宅和非普通住宅，差异化的信贷政策和税费政策使得两者的购买成本可能不一样。

资料来源：北京市地税局、北京市住建委

该内容仅在北京适用

普通住宅和非普通住宅可从住宅小区容积率、单套房屋建筑面积、实际成交价格与同级别土地上住房平均交易价格的比较三方面进行界定。

一、普通住宅

（一）定义：普通住宅，其一般是按照所在地区，民用住宅的建筑标准来建造的居住用房。一般为多层住宅和高层住宅，因各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。

普通住宅不等同于普通住房，普通住宅泛指整幢楼，而普通住房则指单套住房。

（二）主要特点：

1、住宅小区容积率在1.0以上(含1.0)(1)；

2、单套房屋建筑面积在140平方米以下(不含140平方米)；

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(含1.2倍)。

二、非普通住宅

（一）定义：非普通住宅一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

（二）主要特点：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；

2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米)；

3、实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上(不含1.2倍)。