楼面地价是怎么计算的-楼面地价什么意思

楼面地价是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。计算公式为：土地成交总价除以总建筑面积。

“隐形”楼面地价的本质

本来楼面地价的算法有一个无争议的基本公式，在无配建的情况下确实十分浅显直白。然而，当前的土拍经常伴随着配建，在土地出让的同时设定有特殊条件，例如要求开发商配套建设幼儿园、安置房、菜市场等等，而这些配建部分的建筑，由政府回购，这种回购有的是有偿的，有的是无偿的。

于是乎，有人认为这种潜在的土拍条件加重了开发商的开发成本，减少了可售房屋面积，因此，便将建造这些配建部分的建安成本也加入购地成本中去，同时又将配建部分面积从总建筑面积中扣除。如此一增一减之间，计算出来的所谓“隐形楼面价”或“去配建楼面价”便要比以上基本公式计算出来的“楼面地价”要高。

隐形楼面价的两种算法

算法一：单纯以地价为准，不加入建安成本因素，把购地成本分摊到每一平方可售面积，得出便是剔除配建部分后剩余可售部分的楼面地价(土地成本)。

计算公式：楼面地价=地价÷可售部分面积;可售部分面积=总建筑面积-配建面积。

算法一的优点在于精确体现了可售部分面积的土地成本，计算得出的数据客观恒定，计算公式中的参数均为确定值，不受人为主观因素干扰。而缺点在于没有把开发商建造配套建筑时需付出的建安成本全部体现出来。然而，建安成本毕竟是开始建设以后才会产生的成本，并不属于土地购置的价款，更何况有些土地竞拍之后闲置多年未开发，土地刚拍还未动建便要把还没产生的费用加进去算，未免有失妥当。换个思路打个比方：做面包的，面粉的成本就是买面粉的钱，怎能把买奶油的成本也算到面粉里去。

算法二：在地价之上再增加考虑配建部分的建安成本。这种计算方式的理由在于，认为开发企业在建造配建部分时付出了建安成本，因此应该将配建部分的建安成本加入地价之中，再依此计算剩余可售部分的楼面地价。

计算公式：楼面地价=(地价+配建部分建安成本)÷可售部分面积;配建部分建安成本=配建部分建筑面积×建安造价。

算法二的优点是可以更直观地体现开发商买地需要付出的潜在成本，而缺点也十分明显。其缺点主要在于建安造价是一个变量，并非客观公允的确定数值，不同的项目，不同的开发商，其建安造价不同。因此，在计算时便存在人为操纵计算结果的空间。例如建安造价可以是1800元/_、可以是2600元/_、3300元/_，甚至为了抬高楼面地价计算结果，也可以随意加个五六千元每平方去计算，而这全凭计算的人的主观意愿。一个可以任人打扮的数据，便远远脱离了客观、公允、公正的范畴。不但参考价值不大，反而容易造成误导。

什么是楼面地价

楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。

楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率 一、简介英文：landvalueintermsOfperunitfloorage 楼面地价楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积例如：2009-12-26日在福建福州拍卖的宗地2009-22号。

土地面积为13145平方米，容积率为3.2，建筑密度≤25%，绿地率≥25%，建筑高度≤80米。

最后成交价为4.63亿元。

楼面地价=463000000/（131453.2）=11007元/平方。

3、楼面地价与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，作简便，易于应用，更新方便等特点，是政府和开发商都乐于接受的计价方式。

二、定义楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建 楼面地价造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

同时，楼面地价又是特殊的土地单价，是土地上建筑物面积均摊的土地价格。

在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

对楼面地价也可简单理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。

楼面地价能最真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

现在的国有土地出让中，正式挂牌的土地都会有规划部分要求的容积率，作为这块土地开发的附加标准，那么开发商在拍地的同时，就能得知这块地所能实现的建筑总面积，楼面地价怎么算才是最准确呢？其实，发展商只需根据自己的举牌价格核算出，土地的成本平摊在将要实现的建筑面积中所占的费用，然后在加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要的成本价格是多少，对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。

所以楼面地价已经成为房价的重要组成部分，是开发商要考虑的，也是政府应该看到，作为购房者只有了解到什么是楼面地价才能了解开发商的实际成本，再了解楼面地价怎么算，就可预算出开发商的利润空间，对购房有一定的指导意义。

三、计算公式楼面地价具体分为以下几种计算方式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积 四、基准地价基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。

土地使用权出让、、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

楼面地价是指建筑物的建筑面积与土地面积的比值，也就是每平方米建筑面积所对应的土地价格。在房地产市场中，楼面地价是一个非常重要的概念，它直接影响着房地产开发商的成本和利润，也决定着购房者的购房成本和房屋的市场价格。

如何计算楼面地价

楼面地价的计算方法比较简单，只需要将土地价格除以建筑物的建筑面积即可。例如，某个地块的土地价格为1000万元，建筑物的建筑面积为10000平方米，那么该地块的楼面地价就是1000万元/10000平方米=10000元/平方米。

楼面地价的影响因素

楼面地价的高低受到多种因素的影响，主要包括以下几个方面：

1.土地性质：不同土地性质的楼面地价不同，例如商业用地的楼面地价通常比住宅用地高。

2.土地位置：地段优越的土地楼面地价通常较高，而偏远地区的楼面地价则相对较低。

3.市场需求：当市场需求旺盛时，土地的楼面地价也会相应提高。

4.政策环境：政策环境对土地楼面地价的影响也很大，例如政府的土地出让价格政策等。

楼面地价的作用

楼面地价在房地产市场中扮演着非常重要的角色，它主要有以下几个作用：

1.影响房地产开发商的成本和利润：楼面地价的高低直接影响着开发商的成本和利润，高楼面地价意味着开发商需要投入更多的资金来购买土地，从而增加了开发成本，同时也会影响到房屋的销售价格和利润。

2.决定购房者的购房成本和房屋的市场价格：楼面地价也会影响到购房者的购房成本和房屋的市场价格，高楼面地价会导致房屋售价上涨，从而增加购房者的购房成本。

3.促进城市经济发展：楼面地价的高低也会影响到城市经济的发展，高楼面地价可以促进城市经济的发展，提高城市的地位和影响力。